Poradnik

Wystawiasz mieszkanie za 300 000 zł, ale na twoje konto ta kwota nie wpłynie. Ile kosztuje sprzedaż mieszkania, zależy od kilku pozycji: prowizji, dokumentów, ewentualnego kredytu i podatku. Dobra wiadomość: część kosztów, o które martwi się większość sprzedających, płaci kupujący.

W tym tekście zbieramy wszystkie koszty w jednym miejscu, na przykładzie mieszkania w Zabrzu. Po lekturze policzysz swoją kwotę „na rękę” w 5 minut.

Jakie koszty ponosi sprzedający mieszkanie?

Sprzedający płaci głównie za dokumenty i za pośrednika. Przy mieszkaniu bez kredytu i posiadanym dłużej niż 5 lat to zwykle kilka procent ceny.

Świadectwo charakterystyki energetycznej

Od kwietnia 2023 r. bez świadectwa nie podpiszesz aktu notarialnego. Za mieszkanie zapłacisz średnio ok. 350 zł, a w praktyce od 300 do 600 zł, zależnie od metrażu i wykonawcy. Świadectwo jest ważne 10 lat, więc sprawdź, czy już go nie masz.

Zaświadczenia do aktu notarialnego

Notariusz poprosi o kilka dokumentów. Najczęściej to:

• zaświadczenie ze spółdzielni lub od zarządcy wspólnoty o braku zaległości w opłatach,
• zaświadczenie o braku osób zameldowanych (opłata skarbowa 17 zł),
• przy spółdzielczym prawie do lokalu bez księgi wieczystej: zaświadczenie spółdzielni o przysługującym prawie.

Łącznie to zwykle od kilkudziesięciu do ok. 150 zł.

Kredyt hipoteczny i wykreślenie hipoteki

Jeśli mieszkanie ma kredyt, bank musi dostać pieniądze z ceny, a potem wydać zgodę na wykreślenie hipoteki. Opłata sądowa za wykreślenie jednej hipoteki to 100 zł. Przy kredycie ze zmiennym oprocentowaniem bank może pobrać opłatę za wcześniejszą spłatę tylko w pierwszych 3 latach, maksymalnie 3% spłacanej kwoty. Sprawdź to w swojej umowie.

Prowizja biura nieruchomości

To zwykle największa pozycja po stronie sprzedającego. Na rynku prowizja wynosi od 2 do 5% ceny. Stawka zależy od biura, rodzaju umowy (otwarta czy na wyłączność) i tego, czy płaci jedna strona, czy obie. Do prowizji może dojść VAT.

Porównując oferty biur, nie patrz tylko na procent. Zapytaj, co obejmuje prowizja: ustalenie ceny, zdjęcia, ogłoszenia, prezentacje, negocjacje i przygotowanie dokumentów do notariusza.

Kto płaci notariusza przy sprzedaży mieszkania?

Zwyczajowo notariusza i podatek od zakupu płaci kupujący. Strony mogą to ustalić inaczej, ale w praktyce rynku wtórnego w GZM sprzedający rzadko dopłaca do aktu.

Po stronie kupującego są:

• taksa notarialna: przy sprzedaży lokalu mieszkalnego maksymalnie połowa stawki podstawowej; dla mieszkania za 300 000 zł to najwyżej 985 zł netto (ok. 1 212 zł z VAT),
• PCC 2%: podatek od zakupu na rynku wtórnym, przy 300 000 zł to 6 000 zł; osoby kupujące pierwsze mieszkanie są z niego zwolnione,
• opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej oraz wypisy aktu, zwykle kilkaset złotych.

Jeśli podpisujecie umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, koszt tego aktu często dzieli się po połowie. Warto ustalić to na początku negocjacji.

Podatek od sprzedaży mieszkania: kiedy go zapłacisz?

Podatek dochodowy płacisz tylko wtedy, gdy sprzedajesz przed upływem 5 lat. Te 5 lat liczy się od końca roku, w którym kupiłeś mieszkanie. Mieszkanie kupione w marcu 2021 r. sprzedasz bez podatku od 1 stycznia 2027 r.

Jeśli sprzedajesz wcześniej, podatek wynosi 19% dochodu, czyli różnicy między ceną sprzedaży a kosztem zakupu i udokumentowanymi nakładami. Nawet wtedy często da się go legalnie uniknąć.

Jak legalnie nie zapłacić podatku: własne cele mieszkaniowe

Dochód ze sprzedaży jest zwolniony z podatku, jeśli w ciągu 3 lat od końca roku sprzedaży wydasz pieniądze na własne cele mieszkaniowe. Liczą się między innymi:

• zakup innego mieszkania lub domu albo udziału w nich,
• zakup działki pod budowę domu,
• budowa, rozbudowa, remont lub modernizacja własnego mieszkania albo domu,
• spłata kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania, także tego, które sprzedajesz.

Sprzedajesz przed upływem 5 lat? Zaplanujmy to razem

Termin sprzedaży, data aktu i plan wydania pieniędzy mogą zdecydować, czy zapłacisz podatek, czy nie. Zapraszam na konsultację: przejdziemy przez twoją sytuację i ustalimy, kiedy i jak sprzedać.

Ile zostanie ci na rękę? Przykład: mieszkanie w Zabrzu za 300 000 zł

Ze sprzedaży mieszkania za 300 000 zł zostaje ok. 290 550 zł. Założenia: prowizja 3%, mieszkanie bez kredytu, posiadane dłużej niż 5 lat, kupujący płaci notariusza i PCC.

Pozycja	Kwota
Cena sprzedaży	300 000 zł
Prowizja biura (przykładowo 3%)	−9 000 zł
Świadectwo energetyczne	−350 zł
Zaświadczenia	−100 zł
Podatek dochodowy	0 zł (minęło 5 lat)
Zostaje sprzedającemu	ok. 290 550 zł

Gdyby na mieszkaniu był kredyt, od tej kwoty odejmujesz saldo do spłaty i 100 zł za wykreślenie hipoteki. Kupujący w tym samym przykładzie wyda dodatkowo ok. 7 500 zł na PCC, notariusza i wpisy, chyba że kupuje pierwsze mieszkanie i nie płaci PCC.

Ukryty koszt, o którym mało kto mówi: zła cena

Najdroższa pozycja nie pojawia się w żadnej tabeli: to źle ustalona cena wyjściowa. Mieszkanie wystawione za drogo wisi w ogłoszeniach miesiącami, a ty dalej płacisz czynsz administracyjny, media i ratę kredytu. Przy czynszu 700 zł cztery dodatkowe miesiące to 2 800 zł.

Do tego dochodzą obniżki. Kupujący widzą historię ogłoszenia i każdą obniżkę czytają jako sygnał, że sprzedający jest pod presją. W efekcie mieszkanie często sprzedaje się taniej, niż gdyby od początku miało dobrą cenę.

Cena w ogłoszeniach sąsiadów to cena ofertowa, nie transakcyjna. Dobrze ustalona cena opiera się na tym, za ile mieszkania w twojej okolicy naprawdę zmieniły właściciela.

Najczęstsze pytania

Czy sprzedający płaci notariusza?

Zwykle nie. Taksę notarialną i PCC przy umowie sprzedaży zwyczajowo płaci kupujący, choć strony mogą umówić się inaczej.

Czy można sprzedać mieszkanie bez świadectwa energetycznego?

Nie. Od kwietnia 2023 r. świadectwo jest obowiązkowe przy sprzedaży i notariusz o nie zapyta.

Czy zapłacę podatek od sprzedaży mieszkania odziedziczonego?

Tylko jeśli od końca roku, w którym mieszkanie nabył spadkodawca, nie minęło 5 lat.

Zweryfikuj cenę, zanim wystawisz mieszkanie

Koszty sprzedaży da się policzyć co do złotówki. Trudniej z ceną, a to ona decyduje, ile ostatecznie zostanie ci na koncie. Pomożemy ci ustalić cenę ofertową albo zweryfikować tę, którą już masz. Opieramy się na cenach transakcyjnych w Zabrzu, Rudzie Śląskiej, Chorzowie i całym GZM, a nie na cenach z ogłoszeń.